Autoconsum en l’activitat promotora

Si la seva empresa es dedica a la promoció immobiliària, però té uns habitatges que no aconsegueix vendre, per la qual cosa està pensant a llogar-los, li expliquem com actuar perquè aquest lloguer no li suposi un cost fiscal.

Ens dirigim a vostès amb l’objectiu de proporcionar-los informació crucial sobre les implicacions fiscals relacionades amb el lloguer d’habitatges que la seva empresa promotora no ha aconseguit vendre. És fonamental que considerin acuradament les opcions disponibles per evitar incórrer en elevats costos fiscals innecessaris.

Si la seva empresa ha construït habitatges que no han estat transmesos i decideix posar-los a lloguer per obtenir rendibilitat, és imprescindible comprendre les conseqüències fiscals d’aquesta decisió. En particular, han de parar esment a l’exempció d’IVA aplicable al lloguer d’habitatges a particulars que pot resultar en un cost fiscal significatiu per a la seva empresa.

Autoconsum i sectors diferenciats

Quan la seva empresa decideix llogar els habitatges, es generen dues activitats diferents:

1. Promoció immobiliària (activitat no exempta d’IVA): per la qual es repercutirà IVA.
2. Lloguer d’habitatges (activitat exempta d’IVA): per la qual no es repercutirà IVA.

Atès que aquestes activitats estan emmarcades en dues classificacions nacionals d’activitats econòmiques (CNAE) diferents (411 per a promoció immobiliària i 682 per a lloguer d’habitatges), s’aplicarà el règim de sectors diferenciats.

Venda interna i autoconsum

Pels habitatges que es lloguin i que passin del sector de “promoció” al sector de “lloguer”, es produirà un “autoconsum intern”:

• La seva empresa ha de fer una “venda interna” i emetre una factura en la qual actua com a emissora i receptora al mateix temps.
• En aquesta factura, ha de repercutir IVA sobre el valor de l’habitatge (es pot usar el valor comptable com a referència).
• Aquest IVA es considera suportat pel sector de “lloguer” i no és deduïble, obligant la seva empresa a assumir aquest cost.

Per exemple, si comença a llogar dos habitatges amb un valor comptable total de 200.000 euros, ha d’ingressar a Hisenda un IVA de 20.000 euros (10% per ser habitatges).

Alternatives per evitar costos fiscals

Afortunadament, existeixen alternatives que poden evitar aquests costos fiscals:

1. Lloguer amb opció de compra:
   • Els habitatges continuen afectes al sector de “promoció”, evitant l’autoconsum pel lloguer.
   • Encara que el lloguer duri més de dos anys, la seva venda posterior manté el caràcter de primer lliurament i continua tributant per IVA.
2. Lloguer amb serveis hotelers:
3. Aquesta activitat repercuteix IVA, no constitueix un sector diferenciat i tampoc genera autoconsum.
4. És crucial vendre els habitatges en temps específics per evitar costos fiscals addicionals:
   • Si es venen abans que l’empresa els hagi utilitzat més de dos anys en aquesta activitat, la venda manté el caràcter de primer lliurament, tributant per IVA sense més complicacions.
   • Si es venen després de més de deu anys, la venda està exempta d’IVA i no cal cap regularització.
   • Si es venen entre el segon i el desè any, s’aplica la “regularització per venda de béns d’inversió”, retornant l’IVA suportat en la construcció dels habitatges en proporció als anys que faltin per completar el termini de deu anys.

• Atenció. És fonamental que la seva empresa avaluï detingudament les implicacions fiscals de les diferents opcions de lloguer i triï l’estratègia que millor s’adapti a les seves necessitats i objectius financers.

El TEAC canvia de criteri per determinar la base imposable de l’IVA en els autoconsums de béns

D’altra banda, volem informar-los que la resolució del Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) de 17 d’abril de 2024, ha modificat el criteri d’aquest òrgan sobre la determinació de la base imposable de l’IVA en l’autoconsum de béns, recollit en les seves resolucions núm. 1993/2005, de 8 d’octubre de 2008, i núm. 6934/2019, de 16 de desembre de 2021.

El TEAC ha dictaminat que el gravamen de l’autoconsum de béns previst en l’article 9.1r.d) de la Llei de l’impost sobre el valor afegit (LIVA) té com a objectiu garantir la igualtat de tracte entre els subjectes passius. Aquesta mesura busca assegurar que les empreses que exerceixen una activitat exempta d’IVA, i que, per tant, no poden deduir l’IVA suportat en adquirir béns empresarials, enfrontin la mateixa càrrega fiscal que aquelles que duen a terme la mateixa activitat mitjançant béns produïts per elles mateixes sense pagar l’IVA.

La normativa comunitària estableix que en casos d’autoconsum, la base imposable ha de ser el preu de compra dels béns o de béns similars, o, en absència d’un preu de compra, el preu de cost. Aquests preus han de ser avaluats en el moment en què s’efectuen les operacions.

1. Preu de compra:
   • La base imposable s’estableix en funció del valor residual dels béns en el moment del seu destí o afectació.
2. Preu de cost:
3. En absència d’un preu de compra, la base imposable es determina pel preu de cost, incloent-hi tots els costos suportats i el valor dels béns millorats o acabats per un tercer.
4. No s’inclou el valor dels béns o serveis pels quals s’hagin suportat quotes d’IVA no deduïdes.

Es considera que el subjecte passiu ha suportat quotes d’IVA no deduïbles no sols quan les hagi suportat directament, sinó també quan aquestes estiguin incloses en el preu dels béns adquirits, pel fet que van ser suportades en fases anteriors del procés de producció o distribució sense haver-se deduït en cap d’aquestes fases.

En el cas específic analitzat en la resolució, es conclou que no és procedent incloure en la base imposable de l’autoconsum el cost d’un terreny sobre el qual el subjecte passiu va construir un habitatge, ja que no es va acreditar que el preu de compra del terreny inclogués quotes d’IVA no deduïdes.

En conclusió, en llogar habitatges, la seva empresa s’enfronta a la necessitat de fer una “venda interna”, generant autoconsum. El canvi de criteri del TEAC afecta directament com es determina la base imposable d’aquest autoconsum. Segons la nova resolució del TEAC, la base imposable de l’IVA en autoconsum de béns s’ha de basar en el preu de compra o cost, la qual cosa influeix en la factura interna que la seva empresa ha d’emetre en llogar habitatges.

Per a optimitzar la gestió fiscal i evitar costos innecessaris, la seva empresa ha de considerar acuradament les alternatives al lloguer d’habitatges i assegurar-se de complir la nova normativa del TEAC sobre la base imposable de l’IVA en autoconsums de béns.