L’exempció en l’IVA d’un arrendament turístic d’habitatge vacacional per una persona física

Els serveis d’arrendament turístic d’habitatge per a ús vacacional, realitzats per una persona física dedicada a tals operacions, quedarien subjectes a l’IVA.

Condició d’empresari

Qui realitza arrendaments d’allotjaments turístics té, a l’efecte de l’IVA, la condició d’empresari. Per tant, quedaria subjecte a l’IVA l’arrendament d’un habitatge que realitzi en l’exercici de la seva activitat, ja sigui com a habitatge habitual o com a habitatge de temporada, a títol onerós i amb caràcter habitual o ocasional en el territori d’aplicació de l’impost.

No en va, l’IVA grava els lliuraments de béns i prestacions de serveis realitzades dins de l’àmbit espacial de l’impost per empresaris o professionals a títol onerós, amb caràcter habitual o ocasional, en el desenvolupament de la seva activitat empresarial o professional. I, cas plantejat, la persona física arrendadora tindria la condició d’empresari o professional a l’efecte de l’IVA, considerant-se les operacions d’arrendament de béns i cessions de l’ús o gaudi de béns com a prestacions de serveis.

La seva possible exempció

No obstant això, estan exempts de l’IVA i, per tant, subjectes a Transmissions Patrimonials Oneroses del ITP aquells arrendaments d’allotjaments turístics en els quals l’arrendador NO presta serveis típics de la indústria hotelera. En aquests casos, l’arrendador no ha de presentar ni ingressar l’IVA.
En cas de prestar-se serveis propis de la indústria hotelera, l’arrendament d’un apartament turístic no estarà exempt de l’IVA i haurà de tributar al tipus reduït del 10% com un establiment hoteler (art 91.u.2. 2n LIVA).

Lloguer turístic versus serveis d’hostaleria

Per tant, ha de diferenciar-se el lloguer turístic dels serveis d’hostaleria. En aquest sentit, els serveis d’hostalatge es caracteritzen per estendre l’atenció als clients més enllà de la mera posada a la disposició d’un immoble o part d’aquest.

És a dir, l’activitat d’hostalatge es caracteritza, a diferència de l’activitat de lloguer d’habitatges, perquè normalment comprèn la prestació d’una sèrie de serveis com ara recepció i atenció permanent i continuada al client en un espai destinat a aquest efecte, neteja periòdica de l’immoble i l’allotjament, canvi periòdic de roba de llit i bany, i posada a la disposició del client d’altres serveis (bugaderia, custòdia de maletes, premsa, reserves etc.), i, a vegades, prestació de serveis d’alimentació i restauració.

No es consideren serveis complementaris propis de la indústria hotelera:

Servei de neteja de l’apartament prestat a l’entrada i a la sortida del període contractat per cada arrendatari.
Servei de canvi de roba a l’apartament prestat a l’entrada i a la sortida del període contractat per cada arrendatari.
Servei de neteja de les zones comunes de l’edifici (portal, escales i ascensors) així com de la urbanització en què està situat (zones verdes, portes d’accés, voreres i carrers).
Serveis d’assistència tècnica i manteniment per a eventuals reparacions de lampisteria, electricitat, cristalleria, persianes, serralleria i electrodomèstics.

Lloguer d’un habitatge turístic sense serveis d’hostalatge a través d’una plataforma en línia

A l’hora de determinar com tributen aquestes operacions, cal analitzar els serveis que presta la plataforma. Si la pàgina web es limita a posar en contacte a inquilins i a propietaris, sent vostè -propietari de l’apartament- el que figurarà com a arrendador davant l’inquilí, no existiran diferències respecte a un lloguer “normal”. Atès que s’estarà arrendant un habitatge a un particular, el lloguer estarà exempt d’IVA i no haurà de repercutir aquest impost per l’arrendament.

Subarrendament. Però si, segons el contracte, la plataforma és la que realment arrenda l’habitatge i després la cedeix als inquilins, aquesta cessió posterior serà un subarrendament. En aquest cas, vostè, com a propietari, haurà de repercutir IVA en l’arrendament al tipus del 21%, atès que el seu inquilí -la plataforma en aquest cas- ja no estarà destinant l’immoble a habitatge, sinó a un ús diferent -el subarrendament-.

Intermediació. En qualsevol cas, estigui atent a com està redactat el contracte. L’IVA al 21% només s’aplica si qui figura com a arrendatari és la pròpia plataforma. Per tant, si vostè cobra de la plataforma, però aquesta només fa d’intermediària en el pagament i descompta una part del preu com a comissió, no hi haurà subarrendament i el contracte no portarà IVA.

Atenció. En cas que no es tracti d’un subarrendament i vostè sigui el que figuri com a arrendador enfront dels turistes que residiran en el seu habitatge, també ha de tenir en compte si vostè prestarà algun servei que pugui qualificar-se com a servei d’hostaleria (per exemple, si vostè o una empresa contractada per vostè canviarà periòdicament la roba de llit o de bany, si oferirà servei de desdejuni o sopar, etc.). En aquest cas, l’arrendament de l’habitatge als turistes estarà subjecte a un IVA del 10% (és a dir, l’IVA aplicable als serveis d’hostaleria). A més, vostè haurà de donar-se d’alta en Hisenda en l’epígraf 685 (“Allotjaments turístics extrahoteleros”).

A aquest efecte, tingui en compte que no són d’hostaleria (i, per tant, no l’obligaran a repercutir IVA):

Els serveis de neteja de l’apartament i de canvi de roba prestats a l’entrada i a la sortida de cada període de lloguer.
La neteja de les zones comunes de l’edifici en el qual estigui l’habitatge (portal, escales, etc.).
Els serveis d’assistència i manteniment que hagi de prestar en cas d’incidències i eventuals reparacions de lampisteria, electricitat, cristalleria, persianes, electrodomèstics…

No obstant això, encara que els serveis que vostè presti sí que puguin considerar-se com a hotelers, disposa d’una alternativa per a no haver de repercutir IVA al 10% ni donar-se d’alta en l’IAE: en lloc de ser vostè el que contracti una empresa de càtering i/o de neteja perquè presti els serveis, que siguin els turistes els qui ho facin. Així l’arrendament estarà exempt d’IVA. Això sí, en aquest cas, al no tractar-se d’un lloguer destinat a ús estable i permanent d’habitatge, haurà de consultar la normativa de la seva comunitat autònoma per a veure quant s’ha de tributar per ITP (en general, serà exigible un petit pagament a càrrec dels inquilins).