Quines despeses són deduïbles en l’IRPF en canviar la hipoteca d’un immoble arrendat?

La DGT aclareix la deduïbilitat en l’IRPF de les despeses associades a la cancel·lació d’un préstec hipotecari i la seva substitució per un de nou en immobles arrendats. Quines són les despeses que pot deduir i quines condicions ha de complir? L’hi expliquem…

L’optimització dels rendiments del capital immobiliari en l’IRPF implica comprendre quines despeses relacionades amb el finançament dels immobles arrendats poden ser deduïbles. En aquest context, la Direcció General de Tributs (DGT) ha emès la consulta vinculant V2165-24, en la qual analitza la possibilitat de deduir unes certes despeses associades a la cancel·lació d’un préstec hipotecari per a substituir-lo per un altre amb millors condicions.

La consulta vinculant V2165-24, de 9 d’octubre de 2024, aborda el cas d’una contribuent propietària d’un immoble arrendat. La propietària avalua cancel·lar el préstec hipotecari que grava aquest immoble i contractar-ne un de nou amb una entitat bancària diferent, aprofitant condicions més avantatjoses. Aquesta operació comporta les següents despeses:

• Comissions bancàries per la cancel·lació anticipada del préstec actual.
• Despeses de notaria i registre relacionades amb la cancel·lació de la hipoteca.
• Costos de taxació de l’immoble necessaris per a formalitzar el nou préstec hipotecari.

La qüestió plantejada és si aquestes despeses són deduïbles com a despeses de finançament en la determinació en l’IRPF del rendiment net del capital immobiliari.

Segons l’article 23.1 de la Llei de l’IRPF, són deduïbles les despeses necessàries per a l’obtenció de rendiments íntegres del capital immobiliari. En aquest cas, es considera que les despeses derivades de la cancel·lació d’un préstec hipotecari i la formalització d’un de nou compleixen aquesta condició, sempre que el nou préstec es destini exclusivament a amortitzar l’anterior.

Per tant, es podran deduir les següents despeses:

1. Comissions per cancel·lació anticipada del préstec inicial.
2. Despeses notarials i de registre associades a la cancel·lació de la hipoteca.
3. Costos de taxació per a constituir el nou préstec hipotecari.

No obstant això, serà imprescindible demostrar que el nou préstec té com a única fi l’amortització de l’anterior i que el seu vincle està relacionat directament amb l’immoble arrendat.

Condicions i proves requerides

Per a aplicar aquestes deduccions, la contribuent haurà d’acreditar:

1. Destí del nou préstec: s’ha de dedicar exclusivament a la cancel·lació de l’anterior, sense que existeixin interrupcions ni desviaments en la seva finalitat.
2. Justificació documental: les despeses han d’estar recolzades per mitjans de prova admesos en dret, com ara contractes, factures o extractes bancaris que demostrin la relació directa entre l’immoble i el nou préstec.

Els òrgans de gestió i inspecció de l’Administració Tributària seran els responsables de valorar les proves aportades.

Aspectes rellevants

És important tenir en compte que si el nou préstec inclou un import addicional no vinculat a l’amortització de l’anterior, o si no existeix continuïtat directa entre tots dos, la deduïbilitat de les despeses podria veure’s afectada. Per tant, recomanem una revisió exhaustiva de l’operació abans de sol·licitar el nou préstec.

Exemple

La Maria és una contribuent de l’IRPF que posseeix un apartament arrendat a Madrid des de 2018. Aquest immoble genera rendiments íntegres del capital immobiliari de 12.000 euros anuals. La Maria desitja cancel·lar el préstec hipotecari actual que grava aquest immoble (amb un saldo pendent de 80.000 euros) per a contractar-ne un de nou amb millors condicions financeres.

El nou préstec hipotecari que li ofereix una entitat bancària té un tipus d’interès més baix i unes condicions més favorables. No obstant això, el canvi genera una sèrie de despeses:

1. Comissió bancària per cancel·lació anticipada del préstec actual: 800 euros.
2. Despeses de notaria i registre per a cancel·lar la hipoteca existent: 600 euros.
3. Cost de taxació de l’immoble per a formalitzar el nou préstec: 300 euros.
4. Despeses d’obertura del nou préstec: 500 euros.

Segons l’article 23.1 de la Llei de l’IRPF, són deduïbles les despeses necessàries per a l’obtenció de rendiments del capital immobiliari. En aquest cas:

1. Comissió per cancel·lació anticipada: 800 euros → Deduïble, ja que està directament relacionada amb la substitució del préstec vinculat a l’immoble arrendat.
2. Despeses de notaria i registre: 600 euros → Deduïbles, perquè són necessàries per a cancel·lar la hipoteca inicial.
3. Cost de taxació: 300 euros → Deduïble, perquè la taxació és imprescindible per a la formalització del nou préstec.
4. Despeses d’obertura del nou préstec: 500 euros → No deduïbles, perquè no estan vinculats a l’obtenció d’ingressos, sinó a la constitució del nou préstec.

• Rendiment íntegre anual de l’arrendament: 12.000 euros
• Total de despeses deduïbles per l’operació: 1.700 euros (800 + 600 + 300)
• Rendiment net del capital immobiliari: 2.000 (ingressos) − 1.700 (despeses deduïbles) = 10.300 €

La Maria haurà de conservar els següents documents per a acreditar la deduïbilitat de les despeses:

1. Contracte del nou préstec hipotecari.
2. Justificant de la transferència utilitzada per a cancel·lar el préstec inicial.
3. Factures emeses per l’entitat bancària, el notari i el taxador.
4. Extractes bancaris que mostrin l’ús exclusiu del nou préstec per a amortitzar l’anterior.

Conclusió

La consulta vinculant V2165-24 reafirma que les despeses associades a la cancel·lació d’un préstec hipotecari i la formalització d’un de nou són deduïbles en la mesura en què contribueixin a l’obtenció de rendiments del capital immobiliari. Aquest criteri reforça la necessitat de documentar adequadament l’operació i la seva finalitat per a garantir el compliment dels requisits fiscals.

Si té preguntes sobre l’aplicació pràctica d’aquestes deduccions o necessita assessorament per a efectuar aquesta operació, no dubti a contactar amb nosaltres.