Transformació de local en habitatge: com aplicar la reducció fiscal en l’IRPF?

El lloguer d’habitatges pot beneficiar-se de diferents reduccions fiscals en l’IRPF, però què ocorre quan l’immoble era originalment un local comercial? Descobreix quins requisits ha de complir per a accedir a una reducció de fins al 60% en els rendiments obtinguts per l’arrendament.

L’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) permet als propietaris d’immobles destinats a l’arrendament d’habitatge aplicar una reducció en la base imposable del rendiment net positiu obtingut. No obstant això, quan es tracta d’un local que ha estat reconvertit en habitatge, és fonamental conèixer en quines circumstàncies es pot accedir a aquesta reducció i quin serà el seu percentatge. La Direcció General de Tributs (DGT), en la seva consulta vinculant V2326-24, de 8 de novembre de 2024, analitza els requisits necessaris per a aplicar la reducció establerta en l’article 23.2 de la Llei 35/2006 de l’IRPF (LIRPF).

1. Aplicació de la reducció segons el tipus d’arrendament

L’article 23.2 de la LIRPF estableix diferents percentatges de reducció en funció de les característiques de l’arrendament:

• 90% de reducció: si l’arrendador signa un nou contracte sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat i redueix la renda en més d’un 5% respecte al contracte anterior.
• 70% de reducció: quan es compleixi alguna de les següents condicions:
  • L’habitatge es lloga per primera vegada i es troba en una zona de mercat tensionat, amb arrendataris d’entre 18 i 35 anys.
  • L’habitatge és arrendat a una Administració Pública o entitat sense ànim de lucre, que el destina a lloguer social o allotjament per a persones en situació de vulnerabilitat.
• 60% de reducció: s’aplica quan l’habitatge hagi estat objecte d’una rehabilitació conforme al que es disposa en l’article 41.1 del Reglament de l’IRPF (RD 439/2007) i les obres hagin finalitzat en els dos anys anteriors a la signatura del contracte d’arrendament.
• 50% de reducció: s’aplica en qualsevol altre cas, sempre que l’arrendament sigui per a habitatge habitual.

2. Requisits per a aplicar la reducció del 60% per rehabilitació

Perquè un immoble reconvertit en habitatge es pugui beneficiar de la reducció del 60%, ha de complir dues condicions essencials:

a) Rehabilitació de l’immoble

• La rehabilitació s’ha d’ajustar al que s’estableix en l’article 41.1 del Reglament de l’IRPF, que la defineix com:
  • Actuacions subvencionades en matèria de rehabilitació d’habitatges conforme al Reial decret 233/2013.
  • Obres dirigides a la reconstrucció de l’immoble, afectant elements estructurals com a façanes, cobertes o estructures.
  • El cost de la rehabilitació ha de superar el 25% del valor d’adquisició de l’immoble (si va ser adquirit en els dos anys anteriors a les obres) o del valor de mercat de l’immoble abans de la rehabilitació.
• No es consideren rehabilitació les obres de redistribució interior, millores en instal·lacions de lampisteria, calefacció o electricitat, ja que no afecten l’estructura de l’immoble.

b) Arrendament com a habitatge habitual

• L’arrendament ha de complir amb la Llei d’arrendaments urbans (LAU), és a dir, l’immoble ha d’estar destinat a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’inquilí.
• No s’aplicarà la reducció si el lloguer és per a ús turístic o de temporada, ja que en aquests casos no es considera arrendament d’habitatge habitual.

Exemple: un propietari reforma un antic local comercial i el converteix en habitatge, reforçant la seva estructura i invertint en la rehabilitació més del 25% del valor de l’immoble. En llogar-lo com a habitatge habitual de l’inquilí, podrà aplicar la reducció del 60% en l’IRPF sobre els rendiments obtinguts.

3. Verificació i acreditació de la reducció

Per a aplicar la reducció del 60%, és fonamental disposar de proves documentals que acreditin el compliment dels requisits. Entre elles es troben:

• Llicències d’obra i permisos municipals que confirmin l’execució d’una rehabilitació estructural.
• Factures i justificants de pagament de la rehabilitació.
• Informes tècnics i certificacions que acreditin que l’obra compleix amb els requisits de l’article 41.1 del Reglament de l’IRPF.
• Contracte d’arrendament en el qual s’especifiqui l’ús com a habitatge habitual.

En cas que l’Administració Tributària qüestioni l’aplicació de la reducció, correspondrà al propietari justificar el compliment dels requisits mitjançant aquests documents.

4. Alternativa: reducció del 50% en cas de no complir amb la rehabilitació

Si l’immoble reconvertit en habitatge no compleix amb els requisits de rehabilitació, però sí amb la condició de ser arrendament per a habitatge habitual, es podrà aplicar la reducció del 50% sobre els rendiments nets positius.

Exemple: un contribuent transforma un local comercial en habitatge, però l’obra només va consistir en la redistribució d’espais i modernització d’instal·lacions. Com que no es tracta d’una rehabilitació estructural, no pot aplicar la reducció del 60%, però sí la del 50%.

Resum de reduccions aplicables

Tipus d’arrendament	Reducció aplicable	Condicions
Arrendament amb reducció de renda en zona tensionada	90%	Renda rebaixada en més del 5% respecte al contracte anterior
Primer habitatge en zona tensionada amb inquilí entre 18 i 35 anys	70%	Arrendament a joves en zones tensionades
Arrendament a Administració Pública o entitat sense ànim de lucre	70%	Destí a lloguer social o persones vulnerables
Immoble rehabilitat conforme a l’art. 41.1 del RIRPF	60%	Obra de rehabilitació estructural acabada en els últims dos anys
Arrendament sense rehabilitació estructural	50%	Ús com a habitatge habitual

En definitiva, com hem vist, la consulta vinculant V2326-24 de la DGT aclareix que la reducció del 60% de l’article 23.2 de la Llei IRPF és aplicable quan un local es reconverteix en habitatge i ha estat objecte d’una rehabilitació conforme a l’article 41.1 del Reglament de l’IRPF. En cas contrari, si l’arrendament compleix amb els requisits d’ús com a habitatge habitual, s’aplicarà una reducció del 50%.

Atès que l’aplicació d’aquestes reduccions està subjecta a comprovacions per part de l’Administració Tributària, és fonamental que els propietaris comptin amb la documentació que acrediti el compliment dels requisits exigits. Davant qualsevol dubte, es recomana assessorament fiscal especialitzat per a garantir una correcta aplicació de la normativa i evitar possibles regularitzacions per part d’Hisenda.