Externalizar el arrendamiento de inmuebles es actividad económica
La Dirección General de Tributos (DGT), ha manifestado en consultas recientes que el hecho de tener externalizada la gestión del arrendamiento de inmuebles no impide que dicha actividad se considere económica. La gestión de bienes inmuebles de cierta importancia resulta más eficiente a través de la contratación de profesionales dedicados a la gestión de activos que la contratación de un empleado. La transcendencia de que la actividad de una empresa sea considerada como empresarial o no es muy importante, puesto que afecta a temas de gran transcendencia económica tales como la aplicación o no de las ventajas de las pymes, la exención o no de su valor en el Impuesto sobre el Patrimonio, su bonificación o no en el Impuesto de sucesiones y donaciones.
En esta circular, abordamos una cuestión de gran relevancia y a menudo difícil justificación en el ámbito fiscal: la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica. La Dirección General de Tributos (DGT) ha manifestado en consultas recientes que la externalización de la gestión del arrendamiento no impide que dicha actividad se considere económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS) y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
1. Fundamentos y consideraciones Generales
1.1. Definición de actividad económica según la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS)
El artículo 5 de la Ley 27/2014 (LIS) define la actividad económica como la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. Para el caso del arrendamiento de inmuebles, se considera que existe actividad económica cuando se emplea, al menos, una persona con contrato laboral a jornada completa para gestionar los arrendamientos.
1.2. Diferenciación entre sociedades patrimoniales y sociedades con actividad económica
Esta definición permite diferenciar a las sociedades meramente patrimoniales de aquellas cuya actividad principal es el arrendamiento de inmuebles. La importancia de esta distinción radica en las implicaciones fiscales, como la aplicación de ventajas fiscales para pymes, la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la bonificación en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
2. Externalización de la gestión del arrendamiento
2.1. Realidad económica y necesidad de gestión profesionalizada
En la práctica, muchas entidades poseen patrimonios inmobiliarios significativos cuya gestión eficiente requeriría la contratación de personal especializado. Sin embargo, en muchos casos, estas entidades optan por subcontratar la gestión a sociedades especializadas en lugar de emplear directamente a trabajadores.
2.2. Pronunciamiento de la Dirección General de Tributos (DGT)
La DGT ha aclarado que la externalización de la gestión no impide que el titular de los inmuebles desarrolle una actividad económica. En la consulta de fecha 15-02-2024 (CV 0090-24), se analizó un caso donde una entidad con un patrimonio inmobiliario de gran relevancia y volumen de negocio contrató a un gestor profesional externo para encargarse de diversas actividades relacionadas con el arrendamiento.
3. Análisis de la Consulta de la DGT (CV 0090-24)
3.1. Contexto
La entidad consultante pertenece a un grupo internacional con una cartera inmobiliaria de más de 720 millones de euros en activos y una superficie de 32.000 metros cuadrados. La gestión de este patrimonio se realiza exclusivamente a través de la externalización, sin empleados propios dedicados a la gestión arrendaticia.
3.2. Actividades desarrolladas por el gestor externo
Las actividades gestionadas por el profesional contratado incluyen:
- Asesoramiento y preparación de propuestas para la comercialización, alquiler y gestión de la propiedad.
- Gestión de arrendamientos, incluyendo la elaboración de informes periódicos y la supervisión de pagos y cobros de rentas.
- Asesoramiento en financiación o refinanciación de inmuebles.
- Selección de agentes y asesores cualificados para servicios de arrendamiento.
- Conservación de documentación legal y contratos de arrendamiento.
- Garantizar el cumplimiento de leyes y regulaciones locales.
3.3. Conclusiones de la DGT
La DGT concluye que, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, la externalización de la gestión no impide considerar que la entidad desarrolla una actividad económica. Este criterio administrativo se alinea con consultas previas, como las V3859/2016, V1606/2017 y V1794/2017, reafirmando la validez de esta interpretación.
4. Implicaciones fiscales y estratégicas
4.1. Aplicación en el Impuesto sobre Sociedades
La correcta calificación de la actividad como económica permite a las entidades beneficiarse de tratamientos fiscales específicos para empresas que desarrollan actividades económicas. Esto incluye posibles ventajas en la determinación de la base imponible y la aplicación de deducciones y bonificaciones.
4.2. Repercusiones en el Impuesto sobre el Patrimonio
Las sociedades cuyo principal activo son inmuebles en arrendamiento pueden beneficiarse de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, siempre que se cumpla con la consideración de actividad económica.
4.3. Impacto en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
La consideración de actividad económica puede también influir en la aplicación de bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, lo que resulta relevante en la planificación sucesoria.
5. Recomendaciones y consideraciones Finales
5.1. Evaluación de la estructura de gestión
Es recomendable que las entidades evalúen su estructura de gestión del arrendamiento para asegurar que cumplen con los requisitos para ser consideradas como desarrolladoras de una actividad económica, ya sea mediante la contratación directa de personal o la externalización.
5.2. Documentación y justificación
Es fundamental mantener una documentación exhaustiva que justifique las decisiones de externalización y la naturaleza económica de la actividad. Esto incluye contratos con gestores externos y reportes de actividades realizadas.
5.3. Asesoramiento profesional continuo
Dada la complejidad y las implicaciones fiscales, se aconseja contar con un asesoramiento fiscal y legal continuo para asegurar el cumplimiento normativo y optimizar la carga tributaria.
Cuadro resumen
| Aspecto | Detalle | Acción Recomendada |
|---|---|---|
| Definición de Actividad Económica | Ordenación de medios de producción y recursos humanos para arrendamiento | Evaluar estructura de gestión |
| Externalización de Gestión | La externalización no impide la consideración de actividad económica | Contratar gestores externos o empleados |
| Consultas DGT | Interpretación favorable de la DGT respecto a la externalización | Documentar y justificar externalización |
| Implicaciones en IS | Beneficios fiscales para actividades económicas | Aplicar ventajas fiscales específicas |
| Impacto en Patrimonio | Posibilidad de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio | Revisar estructura patrimonial |
| Impuesto de Sucesiones | Bonificaciones aplicables a actividades económicas | Planificación sucesoria |
| Documentación | Mantener documentación de contratos y actividades | Preparar y conservar reportes detallados |
| Asesoramiento | Necesidad de asesoramiento continuo para optimización fiscal | Consultar con asesores fiscales y legales |
Quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional o asistencia que puedan requerir para la implementación de estas directrices.